Систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі.
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув справу № 183/3653/16, у якій досліджував питання систематичної несплати орендної плати у відробітковій та натуральній формі.
Обставини справи
Суди встановили, що згідно з державним актом на право приватної власності на землю позивачці належить земельна ділянка площею 5,700 га, між нею (орендодавцем) та ТОВ «А» (орендарем) укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець передала належну їй земельну ділянку в оренду ТОВ строком на сім років.
Позовні вимоги позивачка обґрунтовувала тим, що орендар у період з 2013 до 2015 року нарахування виплат за оренду земельної ділянки проводив з порушенням умов договору оренди, оскільки пунктом 6 цього договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексації, а цього не врахував відповідач. Також орендар не виконував взятих зобов’язань щодо безкоштовного постачання однієї тонни соломи до садиби орендодавця, надання послуг з обробітку присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га (оранка та культивація).
Невиконання відповідачем свого обов’язку щодо постачання соломи та обробітку присадибної ділянки (оранки, культивації) створило несприятливі умови для неї, а саме вона була вимушена нести додаткові витрати на обробіток землі та придбання соломи. Вказані факти вона розцінювала як систематичну несплату відповідачем орендної плати.
Рішенням міськрайнного суду позов задоволено, розірвано договір оренди землі.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що підставою для розірвання договору є систематична несплата відповідачем орендної плати, визначеної договором у формі оранки та культивації присадибної ділянки орендодавця та постачання однієї тонни соломи до садиби орендодавця.
Постановою апеляційного суду рішення міськрайонного суду скасовано, у задоволенні позову відмовлено у зв’язку з тим, що культивація присадибної ділянки орендодавця не входить ні до однієї з форм орендної плати, передбачених договором, а є додатковою безкоштовною послугою, яка не має грошової оцінки, за яку договором у разі ненадання передбачено грошову компенсацію.
Висновок Верховного Суду
ВС зауважив, що у постанові Верховного Суду у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду від 6 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Встановивши неналежне виконання умов договору оренди земельної ділянки, укладеного між особою_1 та ТОВ, суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок про задоволення позову. Судом встановлено, що відповідачем не здійснено оранку і культивацію присадибної ділянки орендодавця та поставку 1 тонни соломи до садиби орендодавця, що відповідачем не заперечується, зазначаючи, що це не є обов`язковим.
Проте пунктом 5 договору оренди земельної ділянки визначено, що основною складовою орендної плати за вказаним договором є: орендна плата у грошовій формі 4,00% від грошової оцінки землі, безкоштовна поставка однієї тонни соломи до садиби орендодавця, оранка та культивація присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га.
ВС зауважив, що висновок суду апеляційної інстанції про те, що оранка та культивація присадибної ділянки орендодавця не входить ні до однієї з форм орендної плати, передбачених договором, а є додатковою безкоштовною послугою, спростовується змістом самого договору (пункт 5) та положеннями статті 15 та розділу 3 Закону України «Про оренду землі». У порушення умов вказаного договору орендарем здійснювалася орендна плата лише у грошовій формі, а орендна плата у частині оранки та/або культивації присадибної ділянки позивача й поставки однієї тонни соломи до садиби не здійснювалася, що свідчить про систематичну несплату у цій частині орендної плати, визначеної договором.
Апеляційний суд дійшов помилкового висновку, що систематична несплата орендної плати у відробітковій та натуральній формі (оранка, культивація присадибної земельної ділянки та поставка однієї тонни соломи до садиби орендодавця) не є істотними порушеннями умов договору через відсутність звернення позивача до відповідача із вимогами про їх виплату, оскільки такі звернення не передбачені умовами договору, у той час, як відповідач взяв на себе такі зобов’язання за договором, а договір є обов’язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
