У 2003 році між Харківською міською радою та АТ «Концерн АВЕК та Ко» укладено договір оренди землі строком до 24 вересня 2028 року для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки. Орендодавець виявив нецільове використання земельної ділянки. Протягом 2017–2020 років Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю провела перевірки, за результатами яких встановлено факт самочинного будівництва дев’яти нежитлових будівель. Видані приписи про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, яких відповідач не виконав.
Харківська міська рада звернулася до суду з позовом про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу самочинно побудованих споруд та зобов’язання відповідача повернути земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову. Апеляційний суд рішення суду першої інстанції скасував та ухвалив нове рішення – про задоволення позову.
Суди встановили, що відповідач на порушення умов п. 1.2, підпунктів 3.2.1, 3.2.2 договору оренди землі та всупереч вимогам статей 13, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», за відсутності дозвільних документів і письмової згоди орендодавця, здійснив самочинне будівництво дев’яти нежитлових будівель – торговельних павільйонів на земельній ділянці, переданій в оренду. Такі дії відповідача є істотним порушенням умов договору оренди землі та підставою для його розірвання.
Водночас суди по-різному вирішили питання щодо позовної давності.
Суд першої інстанції зазначив, що 18 квітня 2017 року було складено перший акт перевірки Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю про порушення відповідачем умов оренди землі, і саме з цієї дати позивач був обізнаний про порушення свого права. За твердженням суду, позовна давність пропущена, адже з позовом до суду позивач звернувся лише 29 вересня 2020 року. Суд дійшов висновку, що відповідач порушив умови договору оренди землі, проте сплив позовної давності є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.
Натомість суд апеляційної інстанції не погодився з висновком місцевого суду про пропуск позивачем позовної давності. Зазначив, що допущене відповідачем правопорушення за своєю суттю не є одноразовим, має триваючий характер та не припинене на момент звернення позивача до суду з позовом. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди землі власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав.
Розглядаючи касаційну скаргу відповідача, Велика Палата ВС дійшла у цій справі таких правових висновків:
- Позовна давність у справах про розірвання договору оренди землі внаслідок нецільового використання земельної ділянки обчислюється з огляду на обов’язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням безперервно, впродовж усього строку дії договору.
ВП ВС констатувала, що впродовж строку дії договору оренди землі та існування порушення орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі.
Відповідно до абз. 1 ч. 5 ст. 261 ЦК України за зобов’язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.
За договором оренди землі (зобов’язанням з визначеним строком виконання (дії) обов’язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов’язаний утриматися від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).
Обов’язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, впродовж усього строку дії договору оренди землі.
ВП ВС звернула увагу, що використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню – це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій.
З огляду на зазначене ВП ВС вважає правильним висновок про відмову відповідачеві в задоволенні його заяви про застосування наслідків спливу позовної давності, виходячи при цьому з мотивів, викладених у постанові ВП ВС.
- Вимога позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу самочинно побудованих споруд означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для її використання за цільовим призначенням
ВП ВС погодилася з висновком апеляційного суду про те, що вимога позивача про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі. А вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу самовільно побудованих споруд є похідною від двох перших.
Сторони договору оренди погодили, що орендар зобов’язаний у разі розірвання договору звільнити земельну ділянку, привести її в належний стан та повернути її орендодавцю. Приведення у придатний стан включає в себе благоустрій території, а при необхідності – і знесення будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці.
ВП ВС зазначила, що оскільки у ст. 152 ЗК України «Способи захисту прав на земельні ділянки» не конкретизовано переліку видів порушень прав власника земельної ділянки, в кожному конкретному випадку власник має право на власний розсуд конкретизувати, як саме буде усунене те чи інше порушення. Зокрема, порушення прав власника може бути усунене шляхом демонтажу споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці.
Вимога позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, по-перше, відповідає змісту ст. 152 ЗК України та умовам договору оренди землі, по-друге, означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для її подальшого використання за цільовим призначенням.
- Розірвання договору оренди землі є зобов’язально-правовим способом захисту та не може ототожнюватись із негаторним позовом
Порушення умов договору оренди землі, яке тягне його розірвання, можливе лише стороною договору в зобов’язальних правовідносинах.
Речове право захищається за допомогою негаторного позову, якщо вчинене особою порушення такого права в принципі було можливим для будь-якої особи з кола зобов’язаних за відповідним абсолютним цивільним правовідношенням (тобто фактично – з необмеженого кола осіб) і саме собою не створює зобов’язального правовідношення.
Однією з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин.
Натомість якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірних чи інших зобов’язальних правовідносинах з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов’язально-правових способів.
З огляду на те, що між сторонами в цій справі існують договірні правовідносини, ВП ВС вважає обґрунтованими твердження, що позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов’язально-правових способів захисту.
Отже, ВП ВС відступила від висновків, викладених у постановах КЦС ВС від 12 червня 2019 року у справі № 527/600/17 та від 25 березня 2020 року у справі № 527/605/17 про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом.
Постанова Великої Палати ВС від 2 листопада 2022 року у справі № 922/3166/20 (провадження № 12-36гс21) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/107510192.
