Про юрисдикцію спорів за участю об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, мету та правову природу таких об’єднань, способи захисту у відповідних спорах, правовий режим допоміжних приміщень і використання прибудинкової території тощо на прикладах із судової практики розповів суддя Верховного Суду в Касаційному цивільному суді Василь Крат на конференції «Київський Форум ОСББ 2026», організованій ГО «Національна платформа ОСББ» за підтримки КМДА.
Василь Крат виступив із доповіддю «ОСББ у цивільному процесі. Судова практика Верховного Суду».
Він звернув увагу на юрисдикцію деяких категорій спорів щодо ОСББ. Так, у постанові від 25 лютого 2026 року у справі № 127/16932/24 КЦС ВС зробив висновок, що спір про звільнення голови правління ОСББ не підлягає судам загальної юрисдикції. Оспорюваний наказ був виданий на виконання рішення загальних зборів ОСББ, оцінка правомірності якого неможлива без надання оцінки правомірності самого рішення загальних зборів ОСББ. Отже, розгляд цієї справи віднесений до юрисдикції господарського суду.
Також суди загальної юрисдикції не розглядають спорів ОСББ з територіальною громадою. У постанові від 2 липня 2025 року у справі № 203/485/20 КЦС ВС зазначив, що позовні вимоги, які заявило ОСББ до міської ради, про визнання незаконним і скасування рішення міської ради, скасування та вилучення запису про реєстрацію права власності, а також про зобов’язання територіальної громади передати за актом приймання-передачі нежитлове (підвальне) приміщення позивачеві, стосуються спору юридичних осіб, зокрема правомірності набуття однією з них речового права.
Постанова КЦС ВС від 29 січня 2025 року у справі № 686/1350/23 стосується спорів ОСББ з фізичною особою – підприємцем. Суд вказав, що вирішення питання про юрисдикційність спору за участю ФОП залежить від того, виступає чи не виступає фізична особа як сторона у спірних правовідносинах суб’єктом господарювання, та чи є ці правовідносини господарськими.
А в постанові КЦС ВС від 2 березня 2023 року у справі № 760/16852/21 зроблено висновок, що спір співвласника багатоквартирного будинку з ОСББ про недійсність рішень загальних зборів співвласників об’єднання підлягає розгляду в порядку господарського судочинства.
Розглядаючи матеріальний аспект відповідної категорії спорів, доповідач зазначив, що ОСББ виникло як інструмент допомоги співвласникам реалізовувати право власності. Це пов'язано з тим, що в Україні після радянського періоду люди тривалий час не мали досвіду класичної приватної власності на нерухомість, тому не розуміли, що «власність» – це не лише про право, а й про обов'язок як цивільно-правовий (зокрема, утримувати майно), так і публічно-правовий (зокрема, сплачувати податки). Коли з'явилася приватна власність на квартири в багатоквартирних будинках, власники об'єдналися в ОСББ, щоб спільно реалізовувати свої права та обов'язки.
Також Василь Крат навів висновки КЦС ВС про те, що:
- завданням ОСББ є захист майнових прав співвласників об’єднання в силу закону та Статуту;
- ОСББ є організаційною формою утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) усіма власниками його квартир і нежитлових приміщень, яке відповідно до положень статей 4, 16 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» представляє інтереси всіх співвласників будинку;
- враховуючи мету створення, ОСББ прямо та безпосередньо стосується всіх питань, пов’язаних з будинком, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного члена об’єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах щодо будинку і звертатися до суду з позовом.
Суддя торкнувся питання способів захисту у спорах із ОСББ. Звернув увагу на постанову КЦС ВС від 2 червня 2025 року у справі № 203/485/20. Суд вказав, що належним способом захисту порушених прав співвласників багатоквартирного житлового будинку на допоміжні приміщення в ньому може бути визнання недійсним договору, зокрема того, за яким нежитлове (підвальне) приміщення було придбане покупцем без згоди цих співвласників. Зазначене не виключає можливість застосування ОСББ як способу захисту вимоги про витребування, якщо ОСББ має намір зареєструвати право власності на відповідне приміщення за собою.
У постанові КЦС ВС від 22 січня 2025 року у справі № 760/33583/21 зроблено висновки щодо правового режиму допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Суд вказав, що чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності в усіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень. Як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення – для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
При цьому з огляду на таку презумпцію та з урахуванням принципу змагальності сторін не лише позивач повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень у багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об’єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проєктування, тобто з самого початку, вони будувалися з іншим цільовим призначенням – для потреб непромислового характеру.
Не можна оминути й питання щодо використання прибудинкової території. У постанові від 14 серпня 2024 року у справі № 442/1888/23 КЦС ВС вказав, що:
- прибудинкова територія має використовуватися за призначенням;
- створення на прибудинковій території певних об’єктів має проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі об’єкти не призведуть до порушень прав інших співвласників у багатоквартирному житловому будинку;
- право спільної власності багатоквартирного будинку здійснюється співвласниками за їхньою згодою, а тому створення на прибудинковій території певних об’єктів вимагає погодження співвласників.
Також Василь Крат навів постанову КЦС ВС від 25 липня 2024 року у справі № 756/10964/19, яка стосується питання управління ОСББ підземно-наземним паркінгом, у якому знаходиться трансформаторна підстанція; проаналізував судову практику щодо того, чи є належною вимога ОСББ про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на об’єкт самочинного будівництва; про знесення самовільної прибудови за позовом ОСББ.
Крім того, доповідач звернув увагу на деякі процесуальні аспекти. Так, у постанові КЦС ВС від 14 грудня 2023 року у справі № 591/1849/20 зроблено висновок, що належним відповідачем за вимогами ОСББ про скасування рішення про державну реєстрацію права власності та зобов’язання знести об’єкт самочинного будівництва є особа, право чи обтяження якої зареєстровано.
У постанові від 30 листопада 2023 року у справі № 401/983/23 КЦС ВС вказав, що норми Закону України «Про захист прав споживачів» не поширюються на відносини, які виникають між співвласниками та ОСББ.
Презентація Василя Крата – https://court.gov.ua/storage/portal/supreme/prezent2026/Prezent_Sporu_OSBB_prakt_kas_sud.pdf
