Невиконання орендарем обов'язку щодо виготовлення агрохімічних паспортів земельних ділянок, передбаченого договором оренди землі, є самостійною та достатньою підставою для розірвання укладених договорів оренди. Оскільки агрохімічний паспорт має не лише договірну, а й законодавчу природу, слугує інструментом державного контролю за якісним станом ґрунтів. Його відсутність порушує вимоги земельного законодавства, створює ризики погіршення якісного стану земель і позбавляє орендодавця можливості контролювати збереження родючості ґрунтів і виконання умов договору.
Такий висновок зробила колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
Селищна рада звернулася до суду з позовом до ТОВ про розірвання договорів оренди земельних ділянок, укладених у 2018 році, та повернення цих земель у комунальну власність. Підставою позову стало порушення умов договорів оренди та вимог земельного законодавства, зокрема те, що відповідач передав спірні земельні ділянки в суборенду без згоди власника — селищної ради, а також не забезпечив розроблення агрохімічних паспортів орендованих ділянок упродовж шести місяців з дати підписання договорів, як це було передбачено їх умовами. Позивач вважає, що відсутність таких паспортів упродовж тривалого часу унеможливлює належний контроль за станом ґрунтів і свідчить про недобросовісне користування землею.
Рішенням господарського суду, залишеним без змін апеляційною інстанцією, у задоволенні позову відмовлено. Суди дійшли висновку, що позивач не довів істотного порушення умов договорів, оскільки відсутність агрохімічних паспортів не може вважатися підставою для розірвання договорів у розумінні ст. 651 ЦК України.
Касаційний господарський суд не погодився з таким висновком, наголосивши, що контроль за станом земель є обов’язком не лише власника, а й орендаря, який повинен забезпечити екологічно безпечне користування землею. При цьому суди мають оцінювати не лише формальні ознаки порушення, а й добросовісність поведінки сторін.
КГС ВС підкреслив, що агрохімічна паспортизація має не лише договірне, а й законодавче закріплення — як обов’язковий елемент державного контролю за станом земель відповідно до статей 37, 54 Закону України «Про охорону земель» і ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель».
За таких обставин невиконання орендарем обов’язку щодо виготовлення агрохімічних паспортів упродовж понад сім років дії договорів свідчить про неналежне виконання ним договірних зобов’язань і є самостійною та достатньою підставою для розірвання договорів оренди.
КГС ВС частково задовольнив касаційну скаргу, скасував рішення судів попередніх інстанцій і ухвалив нове рішення, яким позов селищної ради в частині розірвання договорів оренди задоволено.
Постанова КГС ВС від 15 жовтня 2025 року у справі № 925/833/23 – http://reyestr.court.gov.ua/Review/131192480,
постанова КГС ВС від 12 березня 2025 року у справі № 921/576/23 – http://reyestr.court.gov.ua/Review/125911132.
