Додаткова угода до договору оренди землі, підписана сторонами до 1 січня 2013 року (до внесення законодавчих змін щодо скасування необхідності реєстрації самого договору оренди), набирає чинності для сторін договору не раніше здійснення її державної реєстрації, якщо сторони в тексті додаткової угоди не пов’язуватимуть момент набрання її чинності з подією, яка настане пізніше.
Такий правовий висновок зробила Велика Палата Верховного Суду.
Міська рада звернулася до суду з позовом до ТОВ про стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договору оренди землі від 25 січня 2010 року з припиненням права оренди земельної ділянки. Позивач стверджував, що ТОВ з лютого 2020 року неналежно виконує зобов’язання зі сплати орендної плати за договором, зокрема, вносить її в меншому розмірі, ніж погоджено сторонами в додатковій угоді від 1 листопада 2011 року.
Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позовних вимог, зокрема, вказавши, що додаткова угода від 1 листопада 2011 року, якою, за доводами позивача, сторони збільшили розмір орендної плати не набрала чинності через відсутність державної реєстрації, що було передбачено законодавством, чинним на момент укладення додаткової угоди.
Суд апеляційної інстанції позов задовольнив частково: розірвав договір оренди та стягнув з ТОВ на користь міської ради заборгованість з орендної плати.
Велика Палата ВС вказала, що додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже існуючого договору. За допомогою такого юридичного інструменту сторони можуть змінити свої попередні домовленості, які виражені й зафіксовані в умовах основного договору.
З огляду на те, що договір оренди землі відповідно до закону підлягав укладенню в письмовій формі з обов’язковим проведенням його державної реєстрації, то й додаткова угода, якою вносилися зміни до істотних умов такого договору, з усією очевидністю та за аналогією закону (статті 18, 20 Закону України «Про оренду землі») теж мала бути укладена в письмовій формі й підлягала державній реєстрації.
Сторони не можуть відступити від обов’язкової вимоги щодо державної реєстрації правочину, якщо така вимога передбачена законом чи обумовлена необхідністю застосування його аналогії. Тому в додатковій угоді до договору оренди землі сторони не можуть визначити строк набрання нею чинності раніше, ніж проведення її державної реєстрації. В іншому разі застосовуються загальні правила, визначені Законом України «Про оренду землі».
У цій справі сторони не подали додаткову угоду для її державної реєстрації. Отже, нездійснення державної реєстрації додаткової угоди до укладеного сторонами договору оренди землі свідчить, що вона не набрала чинності для сторін, у зв’язку із чим права та обов’язки за додатковою угодою не виникли, а за договором – не змінилися.
У справі, судові рішення в якій переглядалися, міська рада за спірний період мала законні очікування на отримання від ТОВ орендної плати, більшу частину з якої (понад 86 %) орендар сплатив. Несплаченою залишилася лише частина індексації орендної плати, що становить близько 13 % від усієї суми зобов’язання. Тож немає підстав вважати, що міська рада значною мірою була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору.
Тому стягнення з ТОВ на користь міської ради заборгованості з орендної плати (її індексації) повною мірою відповідатиме критеріям належності й ефективності способу захисту порушеного права, забезпечуючи при цьому дотримання принципу збереження договору.
Постанова ВП ВС від 5 лютого 2025 року у справі № 925/457/23 (провадження № 12-33гс24) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/125162571.
