Власник квартири в багатоквартирному будинку як співвласник спільного майна цього будинку має право на захист своїх прав щодо земельної ділянки, на якій розташований будинок та його прибудинкова територія, зокрема, шляхом оскарження рішень органу місцевого самоврядування про передачу в оренду третій особі частини прибудинкової території. Відсутність державної реєстрації права власності або користування земельною ділянкою за співвласниками будинку та набуття права власності на квартиру після передачі земельної ділянки в оренду не є достатніми підставами для висновку про відсутність порушеного права позивача.
Таких висновків дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду.
У справі, що переглядалася, власник квартири в багатоквартирному будинку оскаржив рішення міської ради, яким частину прибудинкової території будинку було передано в оренду забудовнику для зведення багатоповерхівок. Позивач наголошував, що дії ради призвели до фактичного захоплення частини ділянки прибудинкової території його будинку та створення перешкод у користуванні будинком і надвірними спорудами.
Суди попередніх інстанцій відмовили в задоволенні позову, мотивуючи це тим, що на момент купівлі позивачем квартири земельна ділянка вже була в оренді забудовника, а сам позивач не надав доказів реєстрації права на землю за собою чи іншими співвласниками.
КЦС ВС скасував оскаржені позивачем судові рішення, направив справу на новий розгляд до суду першої інстанції та зробив такі правові висновки.
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права в разі його порушення, невизнання або оспорювання та свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси (частина статті 21 ЦК України).
Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування … а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Тобто прибудинкова територія є не саме земельною ділянкою, а частиною території в межах земельної ділянки, на якій розташовані належні до багатоквартирного будинку будівлі і споруди.
Посилаючись на ч. 2 ст. 382 ЦК України та ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», КЦС ВС зазначив, що всі власники квартир є співвласниками спільного майна, до якого належать і права на земельну ділянку, на якій розташований будинок та його прибудинкова територія.
КЦС ВС наголосив, що право на землю під нерухомістю виникає в силу закону одночасно з набуттям власності на квартиру.
КЦС ВС зазначив: багатоквартирні будинки та прибудинкові території є нерозривно пов’язаними; відсутність реєстрації права на землю не позбавляє власника квартири права на захист свого володіння та користування нею; той факт, що ділянку не було офіційно передано співвласникам у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території та не дає право використовувати її без згоди співвласників багатоквартирного будинку.
Окрему увагу КЦС ВС приділив відповідальності держави (ст. 19 Конституції України). Оскільки саме на державні органи покладено обов’язок запровадити внутрішні процедури передачі землі співвласникам (ч. 2 ст. 42 ЗК України), негативні наслідки цієї бездіяльності не повинні покладатися на громадян.
Підсумовуючи викладене, КЦС ВС зазначив, що сама собою відсутність реєстрації за власником квартири або нежитлового приміщення багатоквартирного будинку права власності або право користування на земельну ділянку не позбавляє його права на судовий захист своїх прав на володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія.
Отже, він має законне право звертатися до суду з позовом про усунення перешкод у вільному користуванні цією територією, а суди під час нового розгляду справи повинні дослідити фактичні межі ділянки, закріплені за будинком ще з 1954 року.
Постанова КЦС ВС від 15 липня 2026 року у справі № 727/1431/25 (провадження № 61-1830св26) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/138324788.
