Суддя Великої Палати Верховного Суду Валентина Сімоненко стала спікером чергового вебінару із серії вебінарів за участю суддів ВС, організованих спільно з Асоціацією правників України та Асоціацією розвитку суддівського самоврядування України. У своєму виступі вона висвітлила останню судову практику ВС у спорах з договору оренди земельної ділянки.
«Позиції Великої Палати з розв’язання спорів з договору оренди земельної ділянки є глибинними та ґрунтовними і містять нові підходи у таких питаннях, як визнання недійсним укладення договору оренди земельної ділянки, розірвання договору оренди, його поновлення та форми волевиявлення сторін у таких правовідносинах», – зауважила доповідачка й зупинилася на цих та інших позиціях ВС більш детально.
Волевиявлення сторін є найпоширенішою підставою для оспорювання договору земельної ділянки та визнання його недійсним. Про відсутність волі на укладення правочину або невідповідність волевиявлення у момент вчинення правочину, що є підставою для визнання його недійсним, йдеться у постановах КЦС ВС від 6 березня 2019 року у справі № 145/374/17 та від 22 березня 2019 року у справі № 394/559/17.
Постанова ж ВП ВС від 16 червня 2020 року у справі № 145/2947/16 тлумачить правочин таким, що не вчинений, за відсутності волі однієї зі сторін та за відсутності відповідної фіксації волевиявлення у письмовій формі договору та інших документах, а також підтвердження наміру сторін і їх ідентифікації за допомогою підпису.
У постановах від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16 та від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 Велика Палата ВС проаналізувала істотність умов договору, за якими мають досягти згоди сторони, для визнання правочину вчиненим. Так, відсутність хоча б однієї істотної умови є підставою для відмови реєстрації договору. В такому разі наслідки недійсності договору до правочину не застосовуються, натомість має місце так звана неукладеність договору.
Про набрання договором оренди земельної ділянки чинності йдеться у постанові ВП ВС від 30 травня 2018 року у справі № 150/928/14. Ця постанова, зокрема, уособлює виникнення права оренди земельної ділянки з укладення договору оренди та його державної реєстрації. Відповідно, реалізація права оренди настає лише після реєстрації такого договору, здійснити яку зобов’язаний орендар. Окремі позиції постанови визначають також строки дії договору.
Поновлення договору оренди землі у зв’язку з продовженням права користування можливе у разі встановлення юридичних фактів про належне виконання орендарем своїх обов’язків за договором, вчасного письмового інформування орендодавця про намір продовжити договір, листа-повідомлення про такий намір та проєкту додаткової угоди, а також відсутності заперечень або іншого рішення орендодавця протягом одного місяця з дня його інформування (постанови ВП ВС від 5 червня 2019 року у справі № 709/433/17, від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц та від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17).
У разі і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (постанова ВП ВС від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18).
Про зміну умов продовження договірних орендних відносин, що виникли у зв’язку зі зміною законодавства, йдеться у постанові КЦС ВС від 16 січня 2019 року у справі № 312/337/17.
Подвійна реєстрація договору оренди земельної ділянки є недопустимим явищем, а отже, первинний орендар зобов’язаний послуговуватись чинним законодавством та з 1 січня 2013 року реєструвати своє право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на що Велика Палата звертає увагу в постанові від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17. В іншому разі суд має обмежені законом можливості захисту права первинного орендаря.
Детальніше із судовою практикою ВС у спорах з договору оренди земельної ділянки можна ознайомитися у презентації.
