Належним способом захисту прав особи у зв’язку з несплатою за користування земельною ділянкою за договором про встановлення емфітевзису є стягнення боргу, а не розірвання такого договору.
Підстави розірвання договору, зокрема, у разі істотного його порушення другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦК України) та підстави припинення права користування земельною ділянкою, які визначені у ст. 141 ЗК України, не можуть застосовуватися для встановлення наявності підстав для припинення емфітевзису як права речового, якщо інше прямо не передбачено законом для емфітевзису.
Такий висновок зробив Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду, забезпечуючи єдність судової практики.
Позивачі вказували, що впродовж 2014–2021 років відповідач порушував умови договору емфітевзису в частині виплати їм щорічної премії в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки належної їм на праві спільної часткової власності земельної ділянки. Просили суд на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України розірвати договір емфітевзису та скасувати державну реєстрацію речового права відповідача на спірну земельну ділянку.
Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб’єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновлює порушене право позивача, тобто має бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування.
ОП КЦС ВС зазначила, що за своєю суттю емфітевзис – це речове, довгострокове, відчужуване та успадковуване право володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Тлумачення ст. 412 ЦК України та ч. 9 ст. 102-1 ЗК України дає підстави для висновку, що емфітевзис, як один із найбільш міцних речових прав після права власності, може бути припинений за рішенням суду та лише у випадках і з підстав, встановлених законом.
Підстави припинення речових прав на чуже майно спеціально визначаються лише законом та є вичерпними для емфітевзису. Зокрема, для емфітевзису це випливає з положень ст. 412 ЦК України, яка не допускає встановлення підстав припинення цього речового права договором чи підзаконним нормативно-правовим актом.
Загальні умови та підстави розірвання договору, які визначені у гл. 53 ЦК України, зокрема, у разі істотного порушення договору другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦК України), як і загальні підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені у ст. 141 ЗК України, не можуть застосовуватися для встановлення наявності підстав для припинення емфітевзису як права речового, якщо інше прямо не передбачено законом для емфітевзису.
Самостійність і незалежність емфітевзису від договору, яким він був встановлений, зумовлює ще одну особливість – існування емфітевзису як речового права може бути уражене лише недійсністю такого договору, розірвання ж його наслідків у вигляді припинення емфітевзису не матиме.
Тому належним способом захисту прав особи у зв’язку з несплатою за користування земельною ділянкою за договором про встановлення емфітевзису є стягнення боргу, тобто примусове виконання обов'язку в натурі (п. 5 ч. 2 ст. 16 ЦК України).
Постанова Верховного Суду від 20 січня 2025 року у справі № 390/25/22 (провадження № 61-6776сво23) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/124596533.
