У разі оспорювання або невизнання речових прав замовника на майно, що перебуває в процесі створення, останній має право на захист шляхом пред’явлення позову про визнання за ним його майнових прав на все таке майно в цілому (об'єкт архітектури) або його частину та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи (статті 388, 392 ЦК України).
Натомість спосіб захисту прав шляхом визнання договору про відчуження спірного нерухомого майна (ланцюга правочинів) недійсним не лише є неефективним, а й може призвести до непропорційного і безпідставного втручання у права третьої особи (останнього володільця).
Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду.
У цій справі спір стосувався захисту речових прав товариства з обмеженою відповідальністю – замовника будівництва на нежитлове приміщення, розташоване в торговельному центрі, закінченому будівництвом, але не прийнятому в експлуатацію.
Замовник будівництва звернувся до суду з ресцисорним позовом (про визнання договорів купівлі-продажу спірного приміщення недійсними), вважаючи неправомірними дії обслуговуючого кооперативу, який на підставі згодом скасованих документів набув статусу замовника будівництва, вчинив дії для прийняття об’єкта в експлуатацію, оформив за собою право власності на торговельний центр і продав окремі приміщення, зокрема спірне, третім особам.
Рішенням суду першої інстанції позов було задоволено, втім апеляційний суд скасував це рішення та відмовив у задоволенні позову, вказавши на неефективність обраного позивачем способу захисту.
Переглядаючи справу, Велика Палата Верховного Суду передусім звернула увагу, що відповідно до законодавства замовник будівництва, якому належить право користування земельною ділянкою, до моменту державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію об’єкт є власником матеріалів, використаних у процесі будівництва, і носієм майнових прав на майбутній об’єкт нерухомості.
Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію ці майнові права трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації.
Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що виникнення права власності на новостворене нерухоме майно обумовлене не статусом суб’єктів, дотичних до створення нової речі, а дотриманням ними послідовного юридичного складу, визначеного статтями 331, 415, 876 ЦК України. За відсутності договірної передачі майнових прав іншим особам (наприклад, інвесторам), первинним власником результату будівництва є замовник, який має речове право на земельну ділянку та повноваження на здійснення будівництва.
Правовий статус суб’єктів правовідносин (зокрема, замовника, забудовника чи інвестора) не є вирішальним критерієм для обрання належного способу захисту порушеного права. Ключовим чинником для застосування відповідного інструментарію захисту є підстави виникнення майнових прав, що ґрунтуються на факті створення нової речі (ст. 331 ЦК України). У разі якщо відповідний суб’єкт забезпечив дотримання встановленого законом порядку спорудження об’єкта та (або) зберіг за собою обсяг майнових прав на нього, він є первісним набувачем права власності щодо такого майна.
Якщо речові права замовника на майно, що перебуває у процесі створення, оспорюються або не визнаються, останній має право на захист шляхом пред’явлення позову про визнання за ним його майнових прав на все таке майно в цілому (об’єкт архітектури) або його частину та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи (статті 388, 392 ЦК України).
Такий підхід дозволяє суду не лише відновити правове становище первісного власника, а й надати належну оцінку поведінці набувача, забезпечуючи справедливий баланс між інтересами сторін і пропорційність втручання у право власності.
Натомість спосіб захисту прав шляхом визнання договору про відчуження спірного нерухомого майна (ланцюга правочинів) недійсним не лише є неефективним, а й може призвести до непропорційного і безпідставного втручання у права третьої особи (останнього володільця). Задоволення подібних вимог без застосування механізму віндикації фактично нівелює принцип правової визначеності та захисту легітимних очікувань добросовісного набувача.
З урахуванням наведеного Велика Палата Верховного Суду змінила постанову апеляційного суду, виклавши її мотивувальну частину в редакції своєї постанови, а в іншій частині – залишила без змін.
Постанова ВП ВС від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23 – https://reyestr.court.gov.ua/Review/138533609.
